商品住房销售新规解读！

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）。

同时，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）。

第一部分整体解读

一、销售制度不是简单取消预售，而是重要的房地产风险重构和分层

新规没有把全国商品住房销售统一切换为现房模式，而是建立“预售提高安全门槛、现房分类推进、存量项目平稳过渡”的三层结构。预售项目的单体建筑须完成主体结构封顶，地方再叠加具体许可条件；新出让土地和未取得规划许可证项目优先选择现房销售，已取得规划许可证项目鼓励现售； 2026年8月28日前已取得规划许可证的预售项目则沿用原政策。

这种设计体现先立后破：现房销售成为明确方向，但预售仍保留制度空间。项目分类的首要证据是建设工程规划许可证取得时间，地方实施细则、土地出让公告和项目销售方案将决定下一步操作。

二、最深层变化来自银发〔2026〕171号：预售签约与按揭放款正式分离

建房规〔 2026〕3号把主体结构封顶设为预售底线，但银发〔2026〕171号第二十二条进一步规定，预售住房的个人住房贷款必须严格在项目竣工备案后发放。根据两份新规，预售项目虽然可以在封顶并取得许可后签约、收取首付款，却不能再把个人按揭款当然计入封顶后的建设现金流。

这会直接影响项目资金曲线、购房合同付款节点和银行系统。开发企业需要依靠已到位资本金、开发贷款和合规监管资金完成封顶至竣工阶段；按揭银行则要把客户审批与实际放款拆开，并在放款前校验竣工备案、销售状态和监管账号。北京等地既有预售示范合同虽然已经要求购房款直入监管账户，但涉及贷款到账时间的条款仍需与最新全国信贷规则校准。

三、主办银行从融资接口升级为项目资金中枢

两份新规共同确立“一个项目、一家主办银行”的项目级管理框架。项目公司与银行双向选择，主办银行可以单独贷款或牵头银团；项目公司在主办银行开立资金账户，开发贷款、自有资金、现房销售资金等项目资金纳入管理，预售资金监管账户和定金账户也应按规定开在主办银行。

账户集中不等于资金混同。预售购房资金、现房定金和一般项目资金仍各有监管用途与支出规则，主办银行承担封闭管理职责，也必须保持授信审查、账户管理和贷款清收之间的权限隔离。历史案例中一般账户过渡收款、监管资金被擅自扣划等问题，说明系统需要从“开户后监管”升级为支付前的项目、合同、房源和账号一致性控制。

四、预售资金监管从原则要求走向合同、账户和解除节点闭环

预售资金监管不再只停留在“专款用于工程建设”的原则层面。新规明确市县住建部门履责、住房资金监管机构具体执行、与开发企业签订监管协议、在主办银行开户、首付款和个人住房贷款等购房资金全部入账，并把解除监管锁定在竣工验收及水电气热等配套设施具备交付条件之后。购房合同还应写明资金入账及相关权利责任。

风险案例提供了清晰的操作警示：曾出现“未直接存入监管账户”、监管余额控制不足和未经程序划转资金等问题。合规重点因此是实时入账、额度与工程进度匹配、支出指令授权以及解除条件证据。通知中的退款义务由开发企业依合同承担，不能被误解为监管账户或银行对退款提供当然担保。

五、现房销售并非没有建设期资金工具，但融资和客户资金边界更清楚

现房销售把正式购房款和按揭回款后移到房屋具备销售、交付条件之后，但新规并非让项目在建设期完全没有客户锁定和融资工具。取得建筑工程施工许可证后，开发企业可以签订购房定金合同、依法收取少量定金；定金必须进入主办银行的监管账户，房屋具备交付条件后才解除监管。

与此同时，银发〔 2026〕171号为现房销售项目配置原则上不超过5年、最长不超过7年的开发贷款期限，高于预售项目的3年和5年上限。政策组合的含义是用更完整的项目融资周期承接较晚销售回款，而不是放松资金用途。地方仍需明确“少量”定金的具体口径、示范合同、退款流程和监管账户操作。

六、开发贷款进入全周期、按进度、受托支付的硬约束

银发〔 2026〕171号把开发贷款规则系统化：项目资本金先于贷款全额到位，项目土地和在建工程原则上设定抵押，贷款期限覆盖开工至竣工备案，首次还本原则上在竣工备案后，银行根据建设进度和风险分批发放，并通过主办银行账户受托支付至交易对象。建房规〔2026〕3号则要求贷款发放与项目建设周期匹配。

这套安排兼顾合理融资和资金安全。白名单或协调机制可以提升审批效率，但不替代银行的市场化授信。案例中“未按工程进度发放贷款”、工程款超过合同金额、资金回流项目公司等情形表明，监理报告、现场进度、资本金、施工合同、发票和账户流水应成为同一证据链，而非相互独立的形式材料。

七、土地、项目公司和质量责任共同前移到销售之前

新规要求开发企业用自有资金购地，银发〔 2026〕171号又从银行端禁止贷款用于缴纳土地出让价款及相关税费。土地价款可以按国家规定分期缴纳，但分期只是支付节奏，不改变自有资金性质。对于现房销售项目，土地出让公告还应公开相关销售信息，使销售方式在拿地阶段即进入投资测算。

开发建设则实行项目公司制，项目公司承担工程质量首要责任，勘察、设计、施工和监理单位分别承担主体责任。项目公司的资金、工程和质量证据需要贯通，审批提速不应以降低验收或交付标准为代价。对企业而言，合规能力将更多体现在单项目资本、建设、质量和融资的一体化管理，而不是集团层面的统一资金调度。

八、现房备案、清洁权属和交房即交证形成交易安全链

现房销售前，项目需完成竣工验收等事项，提交销售方案和交付证明备案，并确保所售房屋及建设用地使用权不存在抵押、查封等交易限制。进入交付阶段后，现房销售前一般应完成首次登记，住建、登记和贷款环节协同推动购房人在交房时同步取得不动产权证。

“无交易限制”要求项目融资退出和解押安排前置；“一般应”与“推动”则说明首次登记和同步办证仍需地方程序承接，不能写成全国无例外的即时结果。北京现房示范合同把权属、竣工材料和登记责任具体写入合同，展示了可行的地方承接方式，但不构成其他地区直接适用的统一文本。

九、实施期最先要做的是双时点台账、合同付款节点和账户系统改造

两份最新文件均即时施行，但过渡规则不同：销售制度看项目在 2026年8月28日前是否取得建设工程规划许可证，信贷制度看2026年8月27日前是否已经签订房地产贷款合同。企业和银行应建立双时点项目台账，分别判断销售方式、预售条件、贷款期限、按揭放款和存量合同处理。

短期改造重点包括：校准预售合同的贷款到账日期和违约条款；统一主办银行、项目资金账户、预售监管账户和定金账户映射；增加竣工备案与按揭放款的系统阻断；建立现房备案、解押、首次登记和交证清单；为地方定金示范文本和分户土地使用权集合抵押办法预留接口。对尚待地方明确的金额、表单和时限，应列为待确认事项，而不是先行设定企业内部“统一口径”。

第二部分重点问答问题1：新规是否意味着2026年8月28日起所有新商品住房项目都必须现房销售？

答：不是。自 2026 年 8 月 28 日起，新出让土地的项目，以及此前已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，政策要求是“优先选择”现房销售；已经取得建设工程规划许可证的项目则是“鼓励”现房销售。对通知施行前已取得规划许可证并继续预售的项目，预售条件和资金监管仍按原政策执行。

因此，是否实行现房销售还要结合地方实施细则、土地出让条件和项目选择判断。需要同时看到，银发〔 2026〕171号已通过更长的现房项目开发贷款期限、主办银行和项目账户制度为销售方式调整提供金融配套，但金融支持也不改变“优先选择”并非“一律强制”的文字边界。

问题2：预售项目主体封顶后，购房人的个人住房贷款能否随预售合同立即发放？

答：不能把主体封顶理解成按揭贷款的放款节点。建房规〔 2026〕 3 号解决的是预售准入：项目实行预售时，单体建筑应完成主体结构封顶，并继续满足地方预售条件和许可要求。银发〔 2026〕 171 号第二十二条另行规定，预售住房的个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放，并受托支付至预售资金监管账户。

这意味着，预售合同签订、首付款入账和个人住房贷款发放是三个不同节点。开发企业需要重新安排封顶至竣工备案期间的建设资金和合同付款计划；银行可以提前开展客户审查，但实际放款必须受竣工备案时点约束。北京预售示范合同等既有地方文本如安排了较早的贷款到账期限，也需要结合最新全国信贷规则校准，地方文本不能突破上位金融监管要求。

问题 3：主办银行、项目资金账户、预售资金监管账户和定金监管账户如何分工？

答：主办银行是项目融资和账户管理的枢纽，但不同资金不能混在一个普通账户中。按照银发〔 2026〕 171 号，项目公司应在主办银行开立项目资金账户，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目有关的资金原则上纳入该账户管理；依法需要专门监管的预售资金和现房定金，则分别进入预售资金监管账户和定金监管账户，这两类账户也应按规定开在主办银行。

支付规则随资金性质不同：预售住房首付款和竣工备案后发放的个人住房贷款进入预售监管账户；现房项目施工许可证后依法收取的少量定金进入定金监管账户；开发贷款按建设进度分批发放，并从项目资金账户受托支付至交易对象。主办银行可以统一观察项目现金流，但不能因此把监管资金与一般项目资金混用，或绕开监管程序自行扣划。

问题4：主办银行能否直接从预售资金监管账户扣划资金偿还开发贷款？

答：不能仅因银行同时是主办银行和开发贷款债权人，就把预售资金监管账户当作普通还款账户。建房规〔 2026〕 3 号要求全部购房资金进入监管账户，并在项目竣工验收、配套设施具备交付条件后解除监管；银发〔 2026〕 171 号要求主办银行实施项目资金封闭管理，但没有赋予其绕开住房资金监管机构、监管协议和账户支出规则的自由扣划权。

具体项目能否以合规范围内的销售回款偿还本项目开发贷款，应当核对地方预售资金监管办法、监管协议、账户余额和额度、工程进度以及有权部门的拨付或同意程序。案例中出现过擅自扣划监管资金还贷并受到监管处理的情形，因此银行内部应把账户管理权限与贷款清收权限隔离。

问题 5：现房销售和预售项目的开发贷款期限、发放和还本安排有何差异？

答：银发〔 2026〕 171 号给出了明确的差异化期限：预售项目开发贷款原则上不超过 3 年、最长不超过 5 年；现房销售项目原则上不超过 5 年、最长不超过 7 年。两类贷款都应覆盖项目开工至竣工备案全过程，首次还本日期原则上安排在竣工备案后，经协商可以提前还本。

期限更长并不意味着放款更宽松。项目资本金应先于开发贷款全额到位，贷款通常以项目土地和在建工程抵押，并根据建设进度和风险分批发放，通过主办银行账户受托支付给交易对象。白名单和协调机制可以提高对接效率，但金融机构仍须独立判断资本金、抵押、建设进度、销售前景和还款来源。案例中多次出现放款进度快于工程进度的风险，新制度下应把监理报告、合同金额、实际付款和账户流水作为同一提款证据链。

第三部分逐条解读

一、完善商品住房预售管理/（一）｜规范预售条件

法规原文

各地要规范商品住房预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全，有效防范商品住房交付风险，维护购房人合法权益。（一）规范预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。

解读

本条确立的是预售准入的全国底线，不取消《城市商品房预售管理办法》下的预售许可，也不意味着封顶后自动取得预售资格。地方仍需把规划、施工许可、项目规模、材料和审批流程等要求接入实施细则。

更重要的是，本条必须与银发〔 2026〕171号第二十二条联读：预售合同可以在满足预售条件后签订，但预售住房的个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放。对开发企业而言，封顶至竣工备案之间的资金安排不能继续依赖按揭贷款提前回款；对银行而言，楼盘准入、按揭审批和实际放款必须分开控制。

一、完善商品住房预售管理/（二）｜加强预售资金监管

法规原文

（二）加强预售资金监管。市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作。住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。房地产开发企业应与购房人在购房合同中约定购房资金存入资金监管账户的相关权利责任。

解读

本条把“谁监管、在哪里开户、哪些资金入账、何时解除、合同如何承接”形成闭环，明确市县住建部门、住房资金监管机构、开发企业和主办银行的责任分工。全部入账不仅针对首付款，也包括个人住房贷款等购房资金；银发〔 2026〕171号第二十二条进一步明确，预售住房的按揭贷款须在竣工备案后发放，并受托支付至预售资金监管账户。

案例材料反复出现“未直接存入监管账户”和擅自划转监管资金等风险。经办机构应以项目、合同和监管账号建立强校验，防止先进入一般账户再归集；贷款行也不能把监管账户视为可自行扣收开发贷款的普通还款账户。需要同时注意，通知规定的退房退款义务由开发企业依合同承担，并不等于监管机构或银行对退款承担保证责任。

一、完善商品住房预售管理/（三）｜优化存量项目预售管理

法规原文

（三）优化存量项目预售管理。本通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。应合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全。